Văn Phòng Công Chứng Lê Xuân

KHÁM PHÁ CÔNG CHỨNG

Công chứng Hợp đồng thế chấp tài sản.

Thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự có bảo đảm và được quy định tại Điều 342 đến Điều 357 Bộ luật Dân sự 2005.

Điều 342 quy định: "…1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.".

Như vậy, thế chấp tài sản có các yếu tố cơ bản sau:

- Chủ thể trong giao dịch là bên thế chấp và bên nhận thế chấp;

- Đối tượng thế chấp là tài sản và không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp;

- Mục đích của việc thế chấp tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp

Điều 343 quy định hình thức thế chấp: "…Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký…".

Trình tự, thủ tục công chứng được quy định tại chương IV Luật Công chứng. Theo đó, công chứng hợp đồng thế chấp phải tuân thủ trình tự thủ tục chung tại Mục 1, khi đối tượng của hợp đồng thế chấp là bất động sản thì còn phải tuân thủ thủ tục riêng quy định tại Mục 2 (xem bài viết tại mục Trình tự, thủ tục công chứng trang web này)

1. Về thẩm quyền.

Mọi tổ chức hành nghề công chứng đều có thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp tài sản với đối tượng thế chấp là động sản (khi có yêu cầu công chứng), nhưng khi đối tượng thế chấp là bất động sản thì thẩm quyền công chứng bị giới hạn theo địa hạt. Điều 47 Luật Công chứng quy định "Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản".

Việc thế chấp, thế chấp để bảo lãnh liên quan đến nhiều bất động sản ở địa hạt khác nhau (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau) để cùng bảo đảm cho một nghĩa vụ thì chỉ một Công chứng viên nơi có một (hoặc một số) bất động sản thực hiện công chứng (với điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của các bất động sản đó và bất động sản đó không bị hạn chế quyền của chủ sở hữu như đang bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn, đang cho thuê, hay đã thế chấp nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ mà bên nhận thế chấp không đồng ý cho dùng chính tài sản đó để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ khác,.v.v..

2. Về chủ thể.

Chủ thể của hợp đồng thế chấp có: Bên có tài sản thế chấp và Bên nhận thế chấp.

Bên thế chấp hay bên nhận thế chấp có thể là cá nhân, cơ quan, tổ chức. Những người, cơ quan, tổ chức tham gia giao kết hợp đồng thế chấp phải có năng lực hành vi dân sự, quyền năng pháp lý đối với tài sản thế chấp, đối với việc nhận thế chấp được chứng minh qua các loại giấy tờ hợp pháp, không bị giả mạo, và đang còn thời hạn sử dụng. Việc xác định rõ ràng, chính xác chủ sở hữu, các đồng sở hữu, người có quyền, nghĩa vụ liên quan nhằm tránh tranh chấp gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp.

Đối với Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba: chủ thể của Hợp đồng này thường có 3 bên: Bên bảo đảm; Bên nhận bảo đảm; Bên có nghĩa vụ được bảo đảm.

Lưu ý: Bên bảo đảm không được đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm. (Theo Khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự: Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.)

3. Về đối tượng.

Có nhiều loại tài sản là động sản, bất động sản là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 thì khi thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ đó thuộc tài sản thế chấp; tài sản thế chấp là một phần bất động sản có vật phụ thì các bên có thể thỏa thuận cụ thể về vật phụ đó.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, có nhà, công trình, rừng trồng, vườn cây, và các tài sản khác gắn liền với đất thì các bên thỏa thuận tài sản đó có thuộc tài sản thế chấp không, nếu chúng không thuộc tài sản thế chấp, khi áp dụng biện pháp, hình thức xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ thì những tài sản đó được xử lý như thế nào.

Việc mô tả chi tiết về tài sản thế chấp là một nội dung quan trọng, cần thiết để tránh tình trạng sau khi thực hiện thế chấp, tài sản thế chấp có thay đổi, nhất là khi sự thay đổi đó làm giảm giá trị tài sản gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp;

Khi xác lập hợp đồng, các bên cần thỏa thuận, ghi rõ vào hợp đồng các nội dung trên để tránh hiểu sai có thể dẫn đến tranh chấp, có thể bị vô hiệu do nhầm lẫn.

4. Điều kiện của tài sản là đối tượng của hợp đồng thế chấp.

Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 thì tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Nếu tài sản đó thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu (theo quy định của pháp luật) thì phải có giấy tờ đăng ký hợp pháp.

Trường hợp tài sản thế chấp là của doanh nghiệp nhà nước thì phải có giấy tờ chứng minh được quyền dùng tài sản đó để thế chấp.

(Tài sản thế chấp là bất động sản được thế chấp thường là quyền sử dụng đất, nếu trên đất có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cũng phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.)

Như trên đã đề cập, tài sản thế chấp ngoài việc phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, có giấy tờ hợp pháp, còn phải không đang trong tình trạng có tranh chấp, bị cấm giao dịch (hạn chế quyền sở hữu). Việc xác định về quyền sở hữu, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp được thực hiện qua các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật liên quan đến tài sản đó, trường hợp cần thiết, người yêu cầu công chứng có thể đề nghị Công chứng viên thực hiện dịch vụ xác minh./. HL.

Bài khác